두바이 100만 AED 안팎 1베드룸 비교: JLT, Al Furjan, DSO
예산이 100만 AED 안팎이라면 JLT, Al Furjan, DSO(Dubai Silicon Oasis)가 흔히 비교 대상이 됩니다. 공개 자료를 나란히 놓으면 세 지역의 가격대가 꽤 다르고, 수익률 숫자만으로는 판단하기 어렵다는 점이 드러납니다.
세 지역 비교
| 지역 | 1베드룸 가격 지표 | 연 임대료 지표 | 표면 수익률 | 자료 |
|---|---|---|---|---|
| JLT | 약 158만 AED ($428,900) | 약 9.4만 AED ($2,130/월) | 5.96% | Global Property Guide, 2026년 2분기 |
| Al Furjan | 약 115만 AED ($314,500) | 약 8.1만 AED ($1,830/월) | 6.98% | Global Property Guide, 2026년 2분기 |
| DSO | 85.6만 AED | 6.34만 AED | 7.90% (전체 추정치) | Bayut, 2026년 3분기 |
USD 수치는 1달러 3.6725 AED로 환산해 반올림했습니다. 세 지표 모두 실거래가가 아니라 호가와 희망 임대료를 바탕으로 한 값입니다. 출처도 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다.
표에서 읽을 점
1. 100만 AED로 평균 매물을 사기 어려운 곳도 있습니다. 위 지표로 보면 DSO는 예산 안에 들어오지만, JLT는 크게 웃돕니다. Al Furjan은 예산보다 조금 높습니다.
2. 호가와 거래가는 다릅니다. 예를 들어 Bayut의 JLT Icon Tower 2 페이지는 1베드룸 평균 호가를 약 114만 AED, DLD 자료 기준 평균 거래가를 약 79만 AED로 보여줍니다. Al Furjan의 Al Fouad Building에서도 110만 AED 매물 옆에 2026년 2월 거래 사례로 65만·84.9만 AED가 표시됩니다. 면적과 층, 시점이 다르므로 차이를 그대로 할인 여지로 볼 수는 없지만, 같은 건물의 실거래를 꼭 확인해야 합니다.
3. 수익률은 평균값입니다. DSO의 7.90%는 Bayut이 제시한 지역 추정치입니다. 위 1베드룸 평균 임대료와 가격으로 단순 계산하면 약 7.4%입니다. 평면 유형과 건물에 따라 수익률은 달라집니다.
지금 시장에서 볼 숫자
언론에 보도된 ValuStrat 3분기 자료에 따르면 재판매 평균가는 제곱피트당 1,627 AED로 전분기보다 4.4%, 전년보다 1.5% 내렸습니다. 재판매 거래는 18.5% 늘었고, 분양 등록은 24,375건으로 4분기 연속 줄었습니다. 100만 AED 미만 주택은 재판매 거래의 약 3분의 1이었습니다.
반면 Bayut은 같은 분기 인기 지역의 호가가 대체로 안정적이었다고 분석했습니다. 두 자료가 보는 대상이 다르다는 뜻이며, 호가만 보면 시장 조정을 놓칠 수 있습니다.
표면 수익률에서 빠진 비용
Global Property Guide는 자사 수익률이 총수익률이며, 세금과 수리비 등을 뺀 순수익률은 보통 1.5~2%포인트 낮다고 설명합니다.
100만 AED 기존 주택을 살 때의 초기 비용 예시
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| DLD 이전 수수료 4% | 40,000 AED |
| 등기 대행 수수료 (Trustee) | 약 4,200 AED |
| 소유권 증서 수수료 | 580 AED |
| 중개 수수료 (통상 2% 가정) | 20,000 AED + VAT |
| 합계 | 약 6.5만 AED 이상 |
DLD 이전 수수료는 공식적으로 매수인과 매도인이 2%씩 나누는 구조로 안내되지만, 매수인이 전액 부담하는 거래도 흔합니다. 계약서에서 확인하세요. 대출을 받으면 비용이 더 듭니다.
DSO 평균값으로 해 보는 순수익률 계산
- 매입가 85.6만 AED + 취득 비용 약 6.5% = 약 91.2만 AED
- 연 임대료 6.34만 AED − 관리비 1.2만 AED(800 sq ft × 15 AED 가정) = 5.14만 AED
- 5.14만 ÷ 91.2만 = 약 5.6%
공실, 수리비, 중개 비용과 대출 이자는 아직 빼지 않은 값입니다. 관리비는 건물별로 차이가 크니 실제 고지 금액을 넣어 계산하세요.
매수 전 확인할 것
- 같은 건물과 평면의 최근 실거래가와 실제 임대 계약가
- 관리비와 미납 여부
- 공실 기간 가정 (예: 연 1개월)
- 전체 취득 비용과 매도 시 예상 비용
- 임대 관리 방식과 수수료
- 환율, 그리고 거주국과 한국의 세금 신고 의무
- 역내 분쟁이 임대 수요와 매도 가능성에 미치는 영향
역내 긴장은 현재 두바이 시장의 중요한 변수입니다. ValuStrat은 6월 기준으로 분쟁 시작 후 두바이 주택 가치가 약 10% 조정됐다고 밝혔습니다.
출처
- Gulf Today, Bayut 2026년 3분기 보고서 보도 (2026-10-28)
- Global Property Guide, UAE gross rental yields (Q2 2026)
- The Arabian Post, ValuStrat 3분기 자료 보도
- ValuStrat, 2026년 6월 시장 자료 소개
- Bayut, JLT Icon Tower 2 1베드룸
- Property Finder, Al Furjan 매물과 거래 사례
- Property Finder, DLD 수수료 안내
- TEKCE, 두바이 매수 비용 안내
- Oliva, Al Furjan 가격과 관리비 자료
사진: Dubai Marina, Francisco Anzola, CC BY 2.0. 크기 조정.
