리야드 아파트와 컴파운드, 살아보고 정리한 차이: 임대료 3배의 이유와 5년 동결

리야드로 이사 올 때 가장 먼저 부딪히는 질문은 “아파트냐, 컴파운드냐”입니다. 그런데 이름만 보고 판단하면 오해하기 쉽습니다. 리야드의 아파트는 한국의 아파트 단지와 다르고, 오히려 컴파운드가 한국의 아파트 단지와 더 비슷합니다.

한눈에 보는 비교

구축 아파트의 조건은 방 3개, 화장실 2개 기준입니다. 공개 매물을 보면 제 체감과 대체로 맞습니다. Bayut에는 3베드룸 컴파운드 빌라가 연 15만~18만 SAR에 올라와 있고, 동부 리야드에는 3베드룸 아파트가 연 4만 SAR 수준에 나온 사례도 있습니다. 위치와 건물 상태에 따른 차이가 그만큼 큽니다.

아파트는 ‘단지’가 아니라 ‘건물’입니다

한국에서 아파트라고 하면 관리사무소, 놀이터, 커뮤니티 시설이 있는 단지를 떠올립니다. 리야드의 일반 아파트는 다릅니다. 건물 단위로 지어진 경우가 많아 한국의 빌라에 더 가깝고, 이웃과 함께 쓰는 커뮤니티 공간은 기대하기 어렵습니다.

대신 가격은 가장 합리적입니다. 차로 출퇴근과 통학, 장보기를 모두 해결할 수 있는 가족이라면 같은 예산으로 더 넓은 집을 구할 수 있습니다.

컴파운드가 비싼 이유

컴파운드는 집 한 채가 아니라 생활 환경을 함께 빌리는 것에 가깝습니다. 출입 관리와 단지 내부 관리를 해 주고, 수영장, 헬스장, 식당, 작은 마트 같은 시설이 안에 있습니다.

여기에 셔틀버스가 더해집니다. 학교 통학 버스와 주변 쇼핑몰 노선을 매일 운행하는 곳이 많습니다. 보통 남편이 차로 출근하고 나면 집에 있는 배우자와 아이들은 이동 수단이 마땅치 않은데, 컴파운드는 이 문제를 상당 부분 해결해 줍니다.

그 대가가 임대료입니다. 제 체감으로는 구축 아파트의 약 3배입니다. 인기 컴파운드는 대기 명단이 있다는 안내도 있으니, 입주 시기가 정해져 있다면 일찍 문의하는 것이 좋습니다.

통계로 보는 리야드 임대 시장

체감 시세와 공식 평균은 다릅니다. 아래 평균에는 소형과 노후 주택까지 포함되어 있어, 가족용 방 3개 시세보다 훨씬 낮게 보입니다.

같은 시기 상승률도 조사 기관마다 다릅니다. 표본과 산정 방식이 다르기 때문이니, 정확한 값보다는 “동결 직전 임대료가 빠르게 올랐다”는 흐름으로 보시면 됩니다.

임대료 5년 동결, 실제로 어떻게 적용되나

리야드에 수요가 몰리자 사우디 정부는 2025년 9월 25일부터 리야드 도시권의 주거·상업용 임대료를 5년간 동결했습니다. 기존 계약과 신규 계약 모두 대상입니다.

여기서 신축이 비싼 이유 하나를 짐작할 수 있습니다. 처음 임대하는 집은 첫 임대료를 합의로 정할 수 있기 때문입니다. 제가 보기에 신축 아파트가 8만 SAR에서 시작하고 10만 SAR을 넘는 곳까지 나오는 것도 이런 환경과 무관하지 않아 보입니다. 다만 이는 제 해석이며 이를 입증한 통계를 찾은 것은 아닙니다.

제도에 예외도 있습니다. 2025년 9월 25일 이전 계약에 이미 들어 있던 인상 조항은 유효하다는 REGA 안내가 있고, 임대인은 대규모 개보수나 2024년 이전의 마지막 계약 같은 사유로 신규 계약 임대료에 이의를 제기할 수 있습니다. 위반 시 벌금은 최대 12개월치 임대료입니다. 그러니 계약 전에 Ejar 등록 금액과 계약서의 인상 조항을 꼭 확인하세요.

실제로 재계약해 보니

저는 리야드의 지금 집에서 1년을 살고 올해 7월에 재계약했습니다. 금액은 작년과 같았습니다.

동결은 2030년 9월까지이니 이제 약 4년이 남았습니다. 그 뒤 임대료가 얼마나 오를지는 아무도 모릅니다. 저는 공급이 많이 늘고 있어 크게 오르지 않기를 바랍니다. 다만 Knight Frank는 올해 건설비가 평균 20% 넘게 올랐다고 밝혔습니다. 이런 비용 상승 속에서 공급 예정 물량이 계획대로 나올지는 지켜봐야 합니다.

어떤 집이 맞을까

• 구축 아파트: 주거비를 아끼는 것이 우선이고, 가족의 이동 수단을 따로 해결할 수 있는 경우
• 신축 아파트: 시설 상태를 중요하게 보지만, 컴파운드 비용은 부담스러운 경우
• 컴파운드: 회사 주거 지원이 있거나, 통학·이동과 안전한 생활 환경에 비용을 더 쓸 수 있는 경우

계약 전 확인할 것

• Ejar에 등록된 직전 계약 금액
• 계약서의 임대료 인상 조항
• 계약 자동 갱신과 해지 통보 기한
• 중개 수수료와 보증금
• 컴파운드의 셔틀 노선, 운행 시간, 추가 요금
• 임대료에 포함되는 전기, 수도, 인터넷, 시설 이용료
• 자녀 학교까지의 실제 통학 시간

출처

• King & Spalding, 사우디 임대료 통제와 자동 갱신 해설
• Argaam, 임대 규정 승인 보도 (2025-09-25)
• AGBI, REGA 5년 동결 발표 보도
• Arabian Business, 동결과 자동 갱신 보도
• Arab News, 벌금 규정 보도
• Global Property Guide, JLL 수치 인용
• Arab News, Cavendish Maxwell 2025년 3분기 보고서
• Knight Frank, 사우디 주거·오피스 시장 (2026-06)
• Darak, 리야드 컴파운드 생활 안내
• Bayut, 리야드 임대 매물 사례

사진: Riyadh Skyline, B.alotaby, CC BY-SA 4.0. 크기 조정.

사진: Residential building on Olaya street, Francisco Anzola, CC BY 2.0. 크기 조정.