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해외 근무로 집을 비운 1주택자, 세제개편안에서 무엇이 달라지나: ‘비거주’의 두 가지 뜻

ByGardener

2026년 11월 6일 기준입니다. 아래 개편 내용은 국회 심사 중인 정부안이며 확정된 법이 아닙니다.

결론부터 적습니다. 지금 당장 달라진 것은 없고, 정부안대로라면 2028년부터 양도세 공제가 거주 기간 중심으로 바뀝니다. 해외 거주 가정은 먼저 두 가지를 나눠서 봐야 합니다. 그 집에 살지 않는 것과 세법상 비거주자인 것은 다른 문제입니다. 뉴스의 ‘비거주 1주택’은 대부분 앞의 뜻인데, 해외에 사는 분에게는 뒤의 문제가 더 클 수 있습니다.

Q1. 두 ‘비거주’는 어떻게 다른가요?

구분 뜻 주로 걸리는 문제
집에 살지 않음 한국 거주자이지만 소유한 집에 실제로 살지 않음 개편안의 거주 공제, 종부세 기본공제
세법상 비거주자 국내에 주소나 183일 이상의 거소가 없다고 판정됨 1세대 1주택 비과세, 최대 80% 공제

거주자 여부는 체류일만 세어 정하지 않습니다. 직업, 국내에 생계를 같이하는 가족, 국내 자산 같은 생활 관계를 함께 봅니다. 국세청 해석을 옮긴 자료를 보면, 2026년 소득분부터는 두 과세기간에 걸쳐 계속 183일 이상 거소를 둔 경우도 포함됩니다. 그래서 가족 일부가 한국에 남은 가정은 해외에 오래 있어도 거주자로 볼 여지가 있습니다.

한국에 머문 날수를 연도별로 세어 두려면 자녀 해외 체류 기간 기록 도구에 방문 날짜를 넣어 보면 됩니다.

Q2. 세법상 비거주자가 지금 집을 팔면요?

세무사 칼럼들에 따르면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받지 못하고, 장기보유특별공제도 최대 30%의 일반 공제만 적용됩니다. 조세심판 결정을 소개한 자료도 같은 취지입니다.

예외가 있습니다. 해외이주나 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국했고, 출국일 현재 1주택이며, 출국일부터 2년 안에 양도하면 비과세가 가능합니다. 비거주자는 신고 절차도 다르니 잔금 전 준비 사항을 미리 확인하세요.

Q3. 귀국한 뒤에 팔면 해외 기간은 어떻게 되나요?

현행 해석으로는 유리해졌습니다. 세무사 칼럼에 따르면 2025년 1월 기획재정부 해석(조세정책과-69)은 양도일에 거주자라면 비거주자였던 기간까지 포함해 특례 공제를 계산하도록 했습니다. 다만 해외에서 보낸 기간은 보유 기간으로만 인정되며, 거주 기간이 늘어나는 것은 아닙니다. 공제의 무게가 거주로 옮겨 가면 이 점이 불리해집니다.

Q4. 개편안은 양도세를 어떻게 바꾸나요?

재정경제부 안내와 언론 보도를 합치면 1세대 1주택 기준 일정은 이렇습니다.

양도 시기 보유 공제 거주 공제 공제액 한도
2027년까지 연 4%, 최대 40% 연 4%, 최대 40% 없음
2028년 연 2%, 최대 20% 연 6%, 최대 60% 20억 원
2029년부터 폐지 연 8%, 최대 80% 10억 원

보도된 사례로 15년 보유하고 5년 산 집의 공제율은 60%에서 2028년 50%, 2029년 40%로 줄어듭니다. 오래 갖고 있었지만 오래 살지 않은 집일수록 영향이 큽니다.

같은 집, 언제 파느냐에 따른 공제율A 15년 보유·5년 거주(보도 사례)B 15년 보유·2년 거주·해외 8년현행60%48%2028년50%50%2029년40%40%국회 심사 중인 정부안, 양도일 거주자 가정
같은 집의 공제율은 언제 파느냐에 따라 어떻게 달라지나(정부안). A는 보도 사례, B는 필자 계산(해외 근무 3년 인정 가정). 출처: 뉴스핌, 재정경제부

Q5. 해외 근무 기간은 거주로 쳐 주나요?

일부만 가능해 보입니다. 정부안은 취학, 근무상 형편, 질병 치료 등으로 살지 못한 기간을 거주로 인정하되, 이사 시점에 1년 이상 살고 있었어야 하고 최장 3년까지입니다. 재정경제부 페이지에는 해외 근무가 따로 적혀 있지 않지만, 뉴스핌 보도는 국외 유학과 근무도 포함된다고 전합니다. 이 인정은 공제율 계산에만 쓰이고, 비과세의 2년 거주 요건에는 영향이 없다고 합니다.

필자 계산으로 예를 들어 보겠습니다. 15년 보유, 실제 거주 2년, 해외 근무 8년이고 귀국 후 거주자로 판다고 가정합니다.

  • 현행: 보유 40% + 거주 8% = 48%
  • 2028년: 보유 20% + 거주 30%(인정 거주 5년) = 50%
  • 2029년: 거주 40%(인정 거주 5년)

해외 근무가 8년이어도 3년만 인정되는 것으로 계산했습니다. 양도 시점에 세법상 비거주자라면 이 계산은 쓸 수 없습니다. 이 경우 개편 후 일반 공제가 어떻게 되는지는 이번에 확인한 자료에서 찾지 못했습니다.

Q6. 종부세는요?

8월 원안의 비거주 9억 원 공제는 9월 1일 국무회의에서 12억 원으로 수정됐습니다. 11월 2일 보도 기준 정부안은 다음과 같습니다.

1세대 1주택 기본공제 현행 실거주 비거주
단독 명의 12억 원 14억 원 12억 원
부부 공동 명의 각 9억 원, 합계 18억 원 각 9억 원, 합계 18억 원 각 6억 원, 합계 12억 원

단독 명의 비거주는 지금과 같지만, 공동 명의 비거주는 합계 공제가 6억 원 줄어듭니다. 세부담 상한은 150%로 유지됩니다. 해외 근무자가 기본공제에서 실거주로 인정되는지는 확인하지 못했습니다. 상세본 목차에는 종부세 세액공제에서 근무 사유를 거주로 보는 항목이 있으나, 기본공제와 같은 기준인지는 별도 확인이 필요합니다.

Q7. 지금 해 둘 일이 있나요?

법이 확정되기 전에 서둘러 팔 근거는 아직 없습니다. 다만 아래 자료는 어떤 결론이 나도 쓸모가 있습니다.

  • 전입과 전출 기록, 세대 전원의 출입국 기록
  • 근무 사실과 파견 기간을 보여 주는 서류
  • 출국 전 그 집에 산 기간을 보여 주는 자료
  • 올해 조세소위 결과와 시행령에 담길 인정 사유

집을 팔 때 먼저 볼 순서

단계 질문 예 아니요
1 양도일에 세법상 거주자인가 1세대 1주택 요건과 거주 기간 계산 2단계로
2 출국 2년 이내 특례 요건 충족? 비과세 검토 일반 과세, 일반 공제 최대 30%(현행)

최종 판단은 세무사 또는 세무서 확인이 필요합니다.

이 글은 공개 자료를 정리한 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다. 거주자 판정과 공제 적용은 사실관계에 따라 달라지므로, 매도나 귀국 일정을 정하기 전에 세무사나 관할 세무서에 확인하세요.

이 글과 함께 쓰는 도구

기록자녀 해외 체류 기간 기록한국 방문 날짜로 해외 체류 일수와 연도별 한국 체류 일수→

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